Las medidas del Nuevo Real Decreto del Gobierno sobre los alquileres de vivienda habitual

El Gobierno en el Consejo de Ministros de 31 de marzo de 2020 aprobó el Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Dentro de las medidas se encuentran las referentes a los arrendamientos. Lo primero que hay que destacar es que solo se trata de medidas que afectan a los arrendamientos de vivienda habitual, por tanto, no se aplican a los arrendamientos de local de negocio o los de temporada.

Para comprender un poco mejor las medidas adoptadas y saber si nos pueden afectar vamos a ir desgranando los conceptos claves:

1º Los alquileres a los que afecta. Como hemos dicho únicamente a los de vivienda habitual.

2º El Real Decreto diferencia dos tipos de arrendadores, los pequeños propietarios y los grandes tenedores de inmuebles. El Gran tenedor es aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros o que tenga una superficie construida de más de 1.500m2.

Destacar por tanto de la definición de gran tenedor que no habla de sólo viviendas por lo que alguien que tenga mas de diez inmuebles, incluidos locales, tendrá la consideración de gran tenedor.

Pequeño propietario será, por el contrario, el que no reúna estas condiciones, es decir, que tenga menos de 10 inmuebles o que tengan una superficie inferior a 1.500m2.

Arrendatarios de vivienda habitual con situación de vulnerabilidad económica. Para que se considere que cumplen esta condición deben concurrir los siguientes requisitos:

a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).

i.i. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado  será de cinco veces el IPREM.

b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

 Documentación acreditativa:

a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma.

c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

ii.Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

d) Titularidad de los bienes: nota simple del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

e) Declaración responsable del deudor relativa al cumplimiento de los requisitos.

Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

Solicitudes de aplazamiento o fraccionamiento por parte de los arrendatarios con situación de vulneración económica.

  • En el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto, 2 de abril de 2020, pueden solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario.
  • Condición. Siempre que no se haya acordado entre las partes con anterioridad un aplazamiento o una condonación total o parcial.
  • Arrendador Gran tenedor. Si no hay acuerdo en el plazo de 7 días laborables debe comunicar su decisión de:
    • A. Reducción del 50% de la renta mientras dure el estado de alarma y mensualidades siguientes, hasta un plazo máximo de 4 meses.
    • B. Moratoria del pago durante el estado de alarma y meses siguientes, que se prorroga mes a mes de forma independiente y durante un plazo máximo de 4 meses. El fraccionamiento se puede hacer hasta 3 años sin intereses pero siempre mientras se encuentre vigente el contrato. Los 3 años se inician cuando finalice la situación o pasen los 4 meses. Si el arrendatario accede a las ayudas se levanta la moratoria y el fraccionamiento en la primera mensualidad de renta que tenga a su disposición.
  • Arrendador pequeño propietario. Si no hay acuerdo en el plazo de 7 días laborables debe comunicar su propuesta de condiciones de aplazamiento o fraccionamiento o alternativa que plantea. SI finalmente no se llega a un acuerdo el arrendatario podrá acceder al programa de ayudas transitorias.

Procedimientos judiciales de desahucio. Hay que diferenciar dos situaciones pero que en todas ellas el arrendatario acredita la situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida:

-Procedimiento judicial finalizado y con fecha de lanzamiento señalada. El Letrado de Administración de Justicia suspende el acto de lanzamiento.

-Procedimiento judicial iniciado pero que el arrendatario aun no ha contestado a la demanda o aún no se ha señalado vista. Se suspende el plazo hasta que los Servicios Sociales adopten las medidas oportunas o máximo 6 meses desde la entrada en vigor del Real Decreto, es decir, 3 de octubre de 2020.

Cuando el Letrado de Administración de Justicia declare que esta incurso en esta causa de suspensión, ésta tendrá carácter retroactivo al fecha en que se ha producido. Por tanto, se puede entender que como mínimo será el 14 de marzo de 2020, que es cuando se decretó el estado de alarma.

Si el que se encontrase en esta situación es el arrendador también lo tiene que acreditar al Letrado de la Administración de Justicia y se comunicara a los servicios sociales para que lo tengan en cuenta con respecto a los plazos de suspensión y medidas de protección a adoptar.

Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Los contratos que durante el periodo que transcurre desde que entre en vigor el Real Decreto, 2 de abril de 2020, hasta pasados dos meses de la finalización del estado de alarma finalice el periodo de prórroga obligatoria o tácita, pueden tener una prórroga extraordinaria de máximo 6 meses si lo solicita el arrendatario.

Esta prórroga tiene que ser aceptada por el arrendador.

Durante la prórroga extraordinaria se seguirán aplicando las mismas condiciones y términos del contrato, salvo que las partes lleguen a otros acuerdos.

Entiendo que este es un resumen de los conceptos clave sobre estas medidas y que lleva a plantearnos diversas omisiones o deficiencias del mismo como las siguientes:

1º Para definir al gran tenedor habla de inmueble urbano, ¿se incluyen los locales de negocio?

2º ¿Qué sucede con los lanzamientos que no se han practicado durante el estado de alarma, también les podrán aplicar estas medidas?

3º Como se deben realizar las comunicaciones entre arrendador y arrendatario, ¿por un medio fehaciente? O es suficiente un correo electrónico o un WhatsApp.

4º Se establece que si el arrendador pequeño propietario y el arrendatario no llegan a un acuerdo de aplazamiento o fraccionamiento, el arrendatario podrá solicitar las ayudas, ¿pero cuando le llegaran al arrendador?

4º ¿Qué sucede si el arrendador no acepta la solicitud de prórroga extraordinaria?

 

Quedo a vuestra disposición para cualquier consulta e información adicional que preciséis.  Puedes enviar un correo electrónico a: bufete@circulolegal.com o contactar con el 93-2724700.

Arantxa Goenaga LLorca. Socia de Círculo Legal. Abogada Experta en Derecho de la Propiedad y Arrendamientos.

 

Centro de preferencias de privacidad

Cookies imprescindibles

Se usan para saber si ya aceptaste nuestras políticas y para servir más rápidos los contenidos.

_ga, _gat, _gid, _gal, _gat_ID, gdpr[allowed_cookies], gdpr[consent_types], _icl_current_admin_language, _icl_current_language,

Cookies de terceros

Usamos cookies de terceros en las que se almacenan externamente para conocer tus usos de navegación, si ya estás suscrito al boletín y los elementos compartidos en redes sociales

_ga, _gat, _guid, __utma, __utmz, disqus_unique, DSID, ads_prefs, _ga, auth_token