En el Boletín Oficial del Estado del día 18 de diciembre de 2018 se ha publicado el Real Decreto-Ley nº 21/2018, de 14 de diciembre cuya entrada en vigor se producirá el 19 de diciembre.

Se introducen varias reformas en la Ley de Arrendamientos Urbanos para los contratos que se celebren a partir del 19 de diciembre de 2018, por lo que los anteriores se rigen por la anterior normativa para, según afirma su exposición de motivos, corregir los efectos de la reforma efectuada en el año 2013. Con respecto a los anteriores contratos las partes pueden pactar que también se les aplique.

Las modificaciones fundamentales son las siguientes:

  • El plazo de duración mínimo del contrato de arrendamiento de vivienda es de 5 años y de 7 años si el arrendador es una persona jurídica.
  • En cuanto a la prórroga tácita si no existe comunicación al respecto se prorroga durante 3 años más.
  • Se limita la cuantía máxima de la garantía adicional a dos mensualidades, salvo que sean contratos de larga duración.
  • Las actualizaciones de la renta y fianza deben pactarse expresamente en el contrato y están limitadas.
  • Se puede incluir que el arrendatario pague los gastos de comunidad y los impuestos pero se deben fijar anualmente y por escrito.
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización de contrato serán a cargo del arrendador si es una persona jurídica, salvo que el arrendatario sea quien efectuó la contratación.
  • Se excluye expresamente los alquileres turísticos de la ley de su ámbito de aplicación.

También se introducen medidas en materia económica y fiscal, se establece una exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y se introducen medidas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Con respecto a la Ley de Propiedad Horizontal se trata de impulsar la realización de obras de mejora que supriman las deficiencias en materia de la accesibilidad.

Las Comunidades de Propietarios deben incrementar a un 10% del último presupuesto ordinario al fondo de reserva y que este fondo se destine a las citadas obras de accesibilidad.

Se obliga a las Comunidades a realizar las obras de accesibilidad cuando las ayudas públicas a las que tengan acceso alcancen el 75% del importe.

También se introduce la posibilidad de que las Comunidades limiten o condicionen las viviendas de uso turístico o establecerles cuotas especiales o un incremento en los gastos comunes y ello será con una votación favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de la cuota de participación. El incremento no puede ser superior al 20% ni tener efectos retroactivos.

Especificar que estas modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal solo se aplicaran donde no exista normativa autonómica.

Por último, se establece una modificación en la Ley de Enjuiciamiento Civil en los procedimientos de desahucio en los casos en que haya una situación de vulnerabilidad. En estos supuestos se producirá la suspensión del procedimiento durante uno o dos meses, si el arrendador es persona jurídica, hasta que los servicios sociales adopten las medidas oportunas.

Las medidas sobre las familias con una situación de vulnerabilidad también se aplicarán en las ejecuciones hipotecarias y se indicarán en el auto en el que se despache la ejecución.

Arantxa Goenaga 
Socia de Círculo Legal Barcelona

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